Veritas Civile: Correio Forense - Consumidor não é obrigado a pagar corretor de imóveis

segunda-feira, 4 de fevereiro de 2013

Correio Forense - Consumidor não é obrigado a pagar corretor de imóveis - Direito Civil

03-02-2013 22:00
Consumidor não é obrigado a pagar corretor de imóveis

A prática abusiva funciona da seguinte forma: a construtora treina, uniformiza e gerencia um grupo de corretores, fornecendo panfletos, estrutura física e logística de stand no local da construção do imóvel e em troca lhes dá exclusividade na venda de suas unidades imobiliárias no empreendimento. Até aqui não há nada de ilegal.

O problema começa quando ao comprar um imóvel, o consumidor é informado do preço total da compra e é instado a dar um “sinal” para concretizar o negócio, muitas vezes sob o argumento de venda que restam poucas unidades ou que a tabela de preços vai ser reajustada. É feito uma proposta de compra e aquele valor colocado como arras, uma espécie de multa prevista no Código Civil/02 se uma das partes desistir do negócio.

Quando chega o contrato definitivo o consumidor descobre então que aquele valor dado a título de arras, na verdade era em grande parte a comissão de corretagem que foi cobrada dele e não do vendedor do imóvel. Aqui reside a ilegalidade e foi exatamente o que ocorreu com os consumidores Willian e Adriana Carvalho.

Eles adquiriram uma unidade no Residencial Monet, em Aguas Claras (DF) e pagaram para M. Garzon e MB Engenharia SPE 023, um sinal de R$ 35.118,31 para fechar o negócio. Quando receberam o contrato, apenas R$ 4.506,75 foram abatidos do preço do imóvel e os outros R$ 30.611,56 se referiam a comissão de corretagem. Os consumidores recorreram ao Judiciário e através de sentença da 2ª Vara Cível de Taguatinga (DF), conseguiram reaver os valores ilegalmente pagos.

A Sentença proferida pela Dra. Sandra Cristina Candeira de Lira destacou que: “embora conste do Pedido de Aprovação de Crédito com Reserva de Unidade e Ficha de Cadastro, a previsão da cobrança da comissão de corretagem (fls. 115v), as rés não especificaram seu valor, nem apresentaram qualquer contrato autônomo de prestação de serviços de corretagem celebrado unicamente com os autores (e para os interesses destes). Sendo assim, compreendo ser prejudicial aos autores, em condição de hipossuficiência decorrente da relação de consumo travada, a cobrança da comissão de corretagem sem estar preciso e claro a eles o valor e o percentual devidos a titulo de comissão de corretagem, o que é perceptível, os induziu em erro. Fácil ver-se, então, que se trata de manobra que simula o pagamento de um sinal com valor superior ao que foi efetivamente repassado à construtora, prática rechaçada pela legislação consumerista.”

O IBEDEC entende que a prática ofende o Código de Defesa do Consumidor na medida que retira do consumidor o direito à informação clara, precisa e ostensiva sobre o produto e preço adquirido, o que é proibido pelos artigos 6º, III, 31 e 46 do CDC.

Além disto, os corretores que agem desta forma também ferem o artigo 723 do Código Civil/02 que dispõe:

“O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Parágrafo único: Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”

O IBEDEC reconhece a importância do Corretor de Imóveis no mercado imobiliário, mas como em todas as profissões, há sempre profissionais que acabam maculando a imagem da classe profissional.

As reclamações mais comuns são de pessoas não habilitadas pelo CRECI; profissionais que atuam com parcialidade defendendo o interesse de apenas uma das partes; profissionais que recomendam negócios sem as devidas cautelas e colocando consumidores em situação de risco; etc.

SERVIÇO:

Quem vai comprar um imóvel de construtora deve tomar alguns cuidados:

- exija sempre que o corretor de imóveis apresente a carteira do CRECI e ligue no Conselho para conferir a autenticidade do documento;

- o corretor de imóvel só poderá receber sinal de compra caso esteja expressamente autorizado pelo vendedor, através de contrato específico dizendo isto, e cuja cópia o consumidor deverá solicitar e guardar.

- jamais faça o negócio por procuração ou contrato de gaveta. Se for necessário passar uma procuração, coloque cláusula de prazo máximo para efetivação do negócio, além do dever de prestação de contas. Isto amarra o profissional ao objeto do seu contrato e evita desvios de conduta;

- o corretor tem a obrigação de pesquisar e apresentar todas as certidões referentes à transação, inclusive sobre dívidas de condomínio, dívidas com concessionárias de serviços públicos, parcelas de financiamento em aberto perante a construtora ou banco, taxas de mobiliário de áreas comuns e de entrega do imóvel, além de dívidas de IPTU e processos contra o vendedor;

- cabe o pagamento da corretagem somente a parte que encarregou o corretor de procurar o negócio determinado, porém, o pagamento pode ser dividido entre o comprador e o vendedor, desde que isto conste expressamente no contrato;

- o contratante deve fazer constar em cláusula no contrato que o pagamento da corretagem só se efetuará com a escritura pública devidamente registrada;

- o contrato de corretagem não impõe uma simples obrigação de meio, mas sim um obrigação de resultado; O STJ, no julgamento do Resp 753.566 decidiu que quem contrata corretores só deve pagar comissão de corretagem se o negócio for efetivado. No caso julgado pelo STJ, os consumidores que contrataram corretor ingressaram na justiça pedindo a devolução do valor pago a título de comissão porque o banco não liberou o financiamento e com isso a aquisição foi frustrada. Segundo a ministra Nancy Andrighi, “a comissão de corretagem só é devida se houver conclusão efetiva do negócio, sem desistência por parte dos contratantes.”

- o consumidor deve declarar no contrato de compra e venda o valor da corretagem, quem pagará o corretor ou os corretores e deve exigir Nota Fiscal se for uma imobiliária ou um RPA - Recibo de Pagamento à Autônomo em caso de corretor pessoa física. Caso o corretor se negue a dar o recibo ou nota fiscal, o consumidor pode recusar o pagamento ou registrar um BO na delegacia por sonegação fiscal.

ATENÇÃO REDOBRADA

Quem dá garantia a contrato é somente um Advogado. Ele é o profissional habilitado para analisar a documentação do imóvel, dos vendedores e dos compradores, e vai ajudar à entabular um contrato justo e equilibrado, protegendo o interesse de ambas as partes e assegurando igualdades de direito em caso de rescisão ou descumprimento das cláusulas. O preço desta assessoria é normalmente inferior à comissão paga ao corretor e pode evitar muitas dores de cabeça ou até a perda do seu patrimônio.

Maiores informações com o IBEDEC, através do seu presidente José Geraldo Tardin, pelo fone (61) 3345-2492 e 9994-0518

Fonte: IBEDEC

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