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segunda-feira, 26 de outubro de 2009

Correio Forense - Contratos de locação em shopping center - Direito Civil

25-10-2009

Contratos de locação em shopping center

No Brasil, o negócio no modelo shopping center teve início em 1966 com a inauguração do Shopping Iguatemi, em São Paulo — o primeiro a utilizar o sistema de locação de lojas. O Anuário brasileiro de shopping center, publicado em 2008 pela Alshop-SP, indica que existem atualmente 644 shopping centers no país.

A grande maioria dos lojistas de shopping centers é de pequeno e médio porte e não consegue sobreviver mais de cinco anos. Devido às atuais regras contratuais, pagam 14 aluguéis por ano, além de condomínio, fundo de promoção, taxa de ocupação, aluguel complementar, entre outros encargos. Em caso de dificuldade financeira, para o empresário devolver a loja antes do fim do contrato, tem que arcar com multa rescisória que varia de 12 a 20 aluguéis mínimos.

Sem condições de operar, demitem funcionários e causam elevado índice de desemprego. A despeito disso, e dos impactos da crise econômica global, em 2008 os 65.500 lojistas de shoppings geraram 720 mil empregos diretos e mais de 3,6 milhões indiretos. Os donos de shopping centers geram empregos apenas durante a construção dos empreendimentos. De acordo com pesquisa do Conselho Nacional de Entidades do Comércio em Shopping Centers (Conecs/Vox Populi), 71% das lojas têm menos de 10 funcionários; 75.5%, menos de 100 m²; 64,5% são do varejo local ou de franquias; e 54.8% não chegam a cinco anos no empreendimento.

Dos lojistas entrevistados pelo Instituto Vox Populi, 67,5% admitem que a cobrança do 13º aluguel (aluguel em dobro em dezembro) foi uma imposição para a assinatura ou renovação do contrato e 71,2% não consideram justo o custo de condomínio e aluguel (65,5% dos aluguéis são reajustados pelo IGP, índice que não representa a variação registrada no varejo). Um dos principais pilares do sucesso em qualquer relação de negócios está na escolha do parceiro e no modelo de contrato realizado. Em shopping center não deveria ser diferente. Porém, o principal incômodo na relação de negócios entre lojistas e empreendedores de shoppings está na regra contratual, cujos instrumentos possuem várias cláusulas abusivas e com pouca transparência na gestão das contas condominiais e dos fundos de promoções e propagandas.

Para agravar a atual situação, os investidores estrangeiros já chegaram, e a falta de uma lei que regule o segmento, dificulta ainda mais essa relação e faz com que a cada ano milhares de lojistas no Brasil fechem seus negócios. O modelo atual não proporciona uma negociação ganha x ganha, já que os contratos de shoppings são de adesão e, após a assinatura, fica difícil sair, a não ser com um elevado custo. É um negócio com tempo de morte definida, onde o lojista não consegue renovar mais que um período contratual (cinco anos).

Na atualidade, a Lei 8.245/91 que regula as locações de imóveis urbanos não contemplou a regulação do contrato de aluguel entre locadores e locatários em estabelecimentos de shopping center. O artigo 54 da referida lei diz que, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping centers, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas "nesta lei". Ora podemos contemplar diante desse artigo que a hipossuficiência do lojista perante o empreendedor de Shopping Center é notória, tendo em vista o tamanho, recurso e poder de fogo dele, pois, como demonstrado, mais de 75% dos lojistas são micros ou pequenos empreendedores.

O lojista de shopping center não consegue negociar de igual para igual com o empreendedor, pois, se não consegue pagar o aluguel, tem de desocupar o imóvel para o próximo locarário. Diante dessa realidade, constatamos que há necessidade de uma legislação que possa regular semelhante disparidade, pois se assim continuar veremos a cada dia mais lojas fechando e mais e mais comerciantes ficando à míngua de seus investimentos, que às vezes custaram toda uma vida de trabalho.

São apenas necessárias algumas mudanças na legislação para que a negociação possa ser menos cruel e minimizar a diferença na negociação do aluguel entre locador e locatário de shopping center. Entre tais mudanças, deveriam figurar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor nas locações entre lojistas e empreendedores, embasada principalmente no princípio de hipossuficiência financeira; a apresentação das despesas de condomínio e de fundo de promoção, na forma mercantil, e não na forma que vem sendo apresentada; a ilegalidade da cobrança de taxas quando da cessão do ponto comercial; a ilegalidade da cobrança dos aluguéis complementares e desempenhos predeterminados ou progressivos; a ilegalidade da cobrança de taxas ou percentuais, além do índice estipulado no contrato; a ilegalidade da cobrança de mais de doze aluguéis durante o ano, evitando o aluguel em dobro em dezembro ou 13º aluguel, em dobro em maio (14º aluguel, mês das mães), em dobro em junho (15º aluguel, mês dos namorados); a possibilidade do locatário, em sede de ação renovatória, requerer o aluguel provisório; a indenização ao locatário no caso do empreendedor não renovar a locação, alegando que necessita fazer obras no imóvel, mesmo que as iniciem três meses após a entrega das chaves; a possibilidade de discussão do indexador de reajuste nas ações revisionais de aluguel, na medida em que a atual Lei do Inquilinato garante apenas ao locador tais direitos; a ilegalidade na cobrança de multa contratual que venha a ultrapassar o valor de três aluguéis proporcionais ao tempo de ocupação do imóvel, no caso de entrega das chaves antes do prazo contratual. Essas mudanças poderiam reduzir as diferenças na relação entre locador e locatário em shopping center.

Existe na Câmara projeto de Lei tramitando na Comissão de Defesa do Consumidor que pontua alguns itens acima mencionados. Certamente, se aprovados, daríamos grande passo para equacionar a relação entre locador e locatário de shopping center. A questão da isonomia na lei do Inquilinato tem que ser aplicada de modo geral. Se existe marco regulatório para a locação de imóvel residencial e comercial ou não comercial, justo é ter a mesma legislação para regular a locação de imóveis em shopping center, a fim de equilibrar a relação entre lojistas e empreendedores.

Autor: FERNANDO PIFFER

Advogado do escritório Fernando Quércia Advogados Associados

Fonte: Correio Braziliense


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