Veritas Civile: Correio Forense - Dúvidas de venda de garagem em condomínio são esclarecidas por advogado

quarta-feira, 30 de setembro de 2009

Correio Forense - Dúvidas de venda de garagem em condomínio são esclarecidas por advogado - Direito Civil

28-09-2009
Dúvidas de venda de garagem em condomínio são esclarecidas por advogado

Comprar um imóvel do condomínio e resolver todas as questões burocráticas dessa venda já traz bastante dúvida para compradores e vendedores. Para quem quer vender apenas a garagem, as dúvidas aumentam. De acordo com a legislação brasileira, existem vários obstáculos no que diz respeito a quem o condômino pode vender a garagem.
O advogado Daphnis Citti de Lauro, autor do livro Condomínio: Conheça Seus Problemas explica que há dois tipos de garagem: acessórias e autônomas. Na primeira alternativa, o imóvel possui apenas uma matrícula no registro imobiliário. Nesse caso, a garagem e o imóvel estão juntos. No outro caso, existem duas matrículas. Uma do imóvel e outra da vaga de garagem. Geralmente, elas estão situadas em local determinado e com descrição do tamanho.
Em ação movida em 2007 contra o Estado do Rio de Janeiro, o advogado Custódio Cabral de Almeida pediu a alteração do registro da propriedade da vaga de garagem que antes era de outro apartamento no mesmo edifício. O Tribunal de Justiça do estado, ao julgar a apelação, considerou nula a venda da vaga a Almeida, mas o STJ decidiu a favor do advogado e a matrícula do imóvel foi modificada.
A venda da garagem acessória, como no caso de Custódio Cabral, abriu precedentes. Essa venda só é permitida para alguém do mesmo condomínio se esse direito estiver na convenção condominial e também permitido em assembléia geral. O aluguel e venda das garagens normalmente são regulados na Convenção; em caso de omissão, 2/3 dos condôminos podem decidir pela aprovação e deliberação em assembléia.
Na venda para não-condôminos, a situação complica. "Atualmente a maioria dos condomínios proíbe vendas de garagem para não condôminos, principalmente, por causa da questão de segurança dos moradores", assegura Daphnis Citti de Lauro.
Em relação à garagem autônoma, com matrícula própria, a vaga pode ser vendida separadamente sem problemas, mas sempre observando a convenção do condomínio. Nos chamados edifícios-garagem, em que só existem vagas de garagem, a locação e a venda são completamente livres.
Outras questões polêmicas
De acordo com Daphnis de Lauro, a questão polêmica mais frequente consiste na utilização de garagens para outra finalidade que, no entendimento do ordenamento jurídico, é proibido. "A não ser que existam depósitos feitos justamente para guardar esses objetos. Garagens são destinadas apenas para automóveis, motos e bicicletas", afirma Daphnis Citti de Lauro.
A responsabilidade por danos causados aos veículos, como furtos e roubos, também é questionada. Nesses casos, "o condomínio não tem responsabilidade, pois não existe dever de vaga. A menos que existam seguranças que são contratados pelo condomínio justamente para isso", conclui Daphnis de Lauro.
Decisão do STJ emitida em maio de 2007 mostrou que condomínio não deve ressarcir nesses casos, porém atentou-se para a necessidade expressa que prevê tal situação na convenção ou na deliberação em assembléia no sentido de que o condomínio tenha, especificamente, serviço de guarda e vigilância de veículos.
Registro
A planta da garagem consta do Registro de Imóveis com a demarcação das vagas e da área ocupada por cada uma delas. Para quaisquer alterações, é preciso ter a aprovação de dois terços dos condôminos em Assembléia, já que a Convenção será modificada, e também comunicar a alteração (tanto da planta quanto da Convenção) no Registro de Imóveis.
O mesmo procedimento vale quando se vai ampliar a garagem, demarcando vagas em área prevista inicialmente como espaço de lazer.

Fonte: Correioweb

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